À chaque départ, propriétaires et locataires se posent la même question : qu'est-ce qui relève du vieillissement normal, à la charge du propriétaire, et qu'est-ce qui relève du dégât, déductible du dépôt de garantie ? Nous voyons des centaines de logements en rotation, et les mêmes points reviennent sans cesse. Ce guide est pratique, ce n'est pas un avis juridique ; les règles sur les dépôts sont fixées par les lois de l'État et locales et évoluent, alors vérifiez les détails auprès d'un avocat ou de votre service du logement.
LE PRINCIPE DE BASE
L'usure, c'est la détérioration due à la vie quotidienne au fil du temps, même avec un locataire soigneux. Le dégât vient d'un accident, d'un abus ou d'une négligence au-delà d'un usage normal. La durée du bail compte : ce qui est normal après cinq ans ne l'est pas après cinq mois.
EXEMPLES COURANTS
| Généralement de l'Usure | Généralement des Dégâts |
|---|---|
| Peinture passée ou légèrement frottée | Grosses marques, crayons, couleurs non autorisées |
| Quelques petits trous de clous pour cadres | Nombreux gros trous, chevilles arrachées, trous de poignée |
| Rayures légères et usure de passage sur les sols | Entailles profondes, taches d'urine d'animaux, brûlures |
| Moquette usée dans les passages après des années | Déchirures, grosses taches, dégâts d'animaux |
| Poignées qui ont du jeu, charnières usées | Portes cassées, encadrements enfoncés |
| Légère décoloration des joints | Carreaux fêlés par un objet tombé |
| Stores décolorés par le soleil | Stores tordus, cassés ou manquants |
| Équipements qui vieillissent normalement | Équipements manquants, plafonds et murs jaunis par la fumée |
Voir aussi : les trous de poignée, un cas classique de dégât.
RÈGLES DU DÉPÔT À CONNAÎTRE
- Délais : le Maryland, DC et la Virginie fixent chacun un délai (45 jours est courant dans les trois) pour rendre le dépôt ou envoyer la liste détaillée des retenues. Le manquer peut faire perdre au propriétaire le droit de retenir quoi que ce soit et, au Maryland, l'exposer à des pénalités allant jusqu'à trois fois la somme retenue.
- Limites au Maryland : le Maryland plafonne le dépôt de garantie et accorde aux locataires des droits précis lors des états des lieux d'entrée et de sortie. Vérifiez la loi en vigueur avant d'encaisser un dépôt.
- Détaillez avec les coûts : chaque retenue doit être précise et raisonnable, idéalement appuyée par des factures.
- Proratisez : facturer au locataire une peinture ou une moquette neuves alors qu'elles étaient déjà en fin de vie, c'est là que commencent beaucoup de litiges.
UNE DOCUMENTATION QUI TIENT
- Photos et vidéo datées de chaque pièce à l'entrée, avec gros plans des dégâts existants.
- Un état des lieux d'entrée signé.
- Les mêmes photos, sous les mêmes angles, à la sortie.
- Des factures d'entrepreneur qui séparent la réparation des dégâts du travail de remise en état courant.
COMMENT NOUS FACTURONS LES ROTATIONS
Pour les gestionnaires immobiliers, nous pouvons séparer la facture de rotation entre postes de remise en état courants (rafraîchissement de peinture, ménage, usure mineure) et postes de dégâts causés par le locataire, photos à l'appui. La gestion des dépôts en devient simple. Voir notre liste de contrôle de rotation.
Budgétez l'usure. Peinture, moquette et équipements ont une durée de vie, et mettre de l'argent de côté chaque année évite la tentation de facturer le vieillissement normal aux locataires. Notre guide du budget d'entretien locatif donne les chiffres.
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