Le changement de locataire coûte cher quand il est mal mené, et devient efficace quand on a un système. Une remise en état improvisée qui prend deux semaines coûte plus qu'une autre qui prend deux jours, et la différence tient presque toujours à la préparation. Voici la liste de contrôle que nous appliquons à chaque remise en état à DC, au Maryland et en Virginie. Servez-vous-en pour appeler vos prestataires dans le bon ordre et remettre votre logement sur le marché rapidement.
PEINTURE : REPEIGNEZ TOUJOURS ENTRE DEUX LOCATAIRES
Une peinture de retouche entre deux locataires rend presque toujours moins bien qu'une couche fraîche. La couleur passe et les lots varient. Un mur retouché laisse voir ses raccords sous n'importe quelle lumière rasante, ce qui donne aussitôt une impression de bas de gamme aux candidats. Une peinture complète à l'entrée dans les lieux est l'un des gestes au plus fort impact et au plus faible coût pour justifier un loyer plus élevé et attirer de bons locataires.
Utilisez un fini mat sur les murs des chambres et du salon, et de la coquille d'œuf ou du satiné dans les cuisines, les salles de bain et les couloirs, où l'on nettoie plus souvent. Gardez la même couleur neutre dans tout le logement pour que les futures retouches se fondent mieux. Le coût de peinture d'une remise en état complète dans le DMV va généralement de 800 $ à 1 500 $ pour un une-chambre et de 1 200 $ à 2 000 $ pour un deux-chambres, murs, plafonds et moulures compris.
CLOISONS SÈCHES : REBOUCHEZ TOUT AVANT DE PEINDRE
Tous les trous laissés par les crochets à tableaux, les poignées de porte, le contact des meubles ou les dégradations du locataire doivent être rebouchés avant le jour de peinture. Les petits trous de clous se comblent vite à l'enduit puis se poncent. Les trous plus grands, dus à une poignée ou à une cheville, exigent un support arrière et de l'enduit à joints. Si le mur existant est texturé, le raccord de texture est indispensable. Un rebouchage lisse sur un mur texturé se voit sous n'importe quelle lumière directionnelle.
Parcourez chaque mur du logement avant d'appeler votre peintre. Notez les trous sur une liste pièce par pièce pour que rien ne passe à la trappe. La réparation des cloisons sèches sur une remise en état type ajoute de 150 $ à 400 $ au chantier selon le nombre et la taille des reprises. Le faire juste avant la peinture vous évite de repeindre une zone rebouchée une seconde fois après l'emménagement du nouveau locataire, quand il remarquera la différence.
LISTE DE LA CUISINE : TESTEZ TOUT
La cuisine est examinée de plus près par les candidats locataires que n'importe quelle autre pièce. Passez cette liste en revue à chaque remise en état :
- Testez tous les appareils : brûleurs et four de la cuisinière, cycle du lave-vaisselle, micro-ondes, température du réfrigérateur
- Refaites le calfeutrage autour de l'évier de cuisine là où l'ancien est fissuré, décoloré ou décollé
- Vérifiez toute la quincaillerie des portes et tiroirs d'armoires, resserrez charnières et poignées desserrées
- Nettoyez l'intérieur de toutes les armoires et de tous les tiroirs, y compris sous l'évier
- Vérifiez le broyeur à déchets : bon fonctionnement et absence d'odeurs
- Inspectez le filtre de la hotte et nettoyez-le ou remplacez-le
- Regardez sous l'évier pour repérer toute fuite lente ou auréole d'eau au fond du meuble
Une cuisine belle et fonctionnelle rend bien en photo, ce qui influence directement la qualité des candidatures que vous recevez. Ne faites pas l'impasse sur le calfeutrage. Un vieux joint noirci autour d'un évier est la première chose que remarquent les locataires et l'une des plus faciles à remplacer.
LISTE DE LA SALLE DE BAIN : JOINTS, COULIS, FONCTIONNEMENT
Les salles de bain accumulent entre deux locataires des dégâts d'humidité faciles à manquer. Parcourez cette liste avec soin :
- Refaites le calfeutrage de la baignoire et de la paroi de douche, surtout à la jonction baignoire-mur et dans tous les angles
- Vérifiez les joints de coulis : fissures, taches ou coulis manquant, en particulier au sol près de la baignoire
- Testez la toilette : chasse, robinet de remplissage, clapet, et vérifiez qu'elle ne bouge pas et que la base est bien fixée
- Vérifiez le fond du meuble sous le lavabo : auréoles d'eau ou zones ramollies
- Testez tous les robinets pour repérer les fuites et nettoyez les aérateurs si le débit a baissé
- Nettoyez la grille du ventilateur d'extraction de la salle de bain et vérifiez qu'il fonctionne
- Vérifiez que la porte de douche ou la tringle de rideau est solidement fixée
Un joint manquant ou fissuré autour d'une baignoire n'est pas qu'un détail esthétique. Il laisse l'eau passer derrière le carrelage ou la paroi, ce qui provoque des moisissures et des dégâts au support, coûteux à réparer. Refaire les joints entre deux locataires est un geste d'entretien peu coûteux qui évite une réparation bien plus chère plus tard.
NETTOYAGE ET ENTRETIEN : LES INCONTOURNABLES
Une fois les réparations et la peinture terminées, le logement a besoin d'un nettoyage à fond avant toute visite. Cela veut dire un grand nettoyage de niveau professionnel, pas un simple coup de chiffon. Les points clés au-delà du nettoyage standard :
- Nettoyage de la moquette, ou remplacement si l'usure est marquée
- Remplacer le filtre de climatisation (inscrivez la date de remplacement sur le filtre)
- Tester tous les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, remplacer les piles
- Vérifier tous les luminaires, remplacer les ampoules grillées
- Tester toutes les serrures et pênes dormants, refaire les clés ou remplacer au besoin
- Vérifier les fermetures de fenêtres et s'assurer qu'elles s'ouvrent et se ferment toutes correctement
- Inspecter tous les caches de prises et plaques d'interrupteurs : fissurés ou manquants
«Ce que nous apportons de plus précieux aux gestionnaires immobiliers, c'est la rapidité. Remettre un logement sur le marché en 2 jours au lieu de 5 peut valoir de 500 $ à 1 000 $ de loyer selon le prix du marché. Nous programmons les remises en état dans les 24 heures suivant l'appel et nous travaillons jusqu'à ce que le logement soit prêt.»
LISTE DE L'EXTÉRIEUR : L'ATTRAIT EXTÉRIEUR COMPTE
Si le logement a des accès extérieurs, ne négligez pas l'attrait depuis la rue. Les candidats se font une opinion avant de franchir la porte. Un passage rapide à l'extérieur doit couvrir :
- Laver à haute pression l'entrée, les marches et l'allée
- Vérifier la peinture ou la finition de la porte d'entrée : écaillage ou éraflures, et retoucher au besoin
- Vérifier la peinture des moulures des fenêtres et de l'encadrement de porte côté extérieur
- Entretien paysager de base : tailler les arbustes envahissants près de l'entrée, dégager les débris
- Vérifier la stabilité du garde-corps du porche ou du balcon et resserrer les fixations
- Vérifier que l'éclairage extérieur fonctionne et remplacer les ampoules grillées
PRIX DES REMISES EN ÉTAT DANS LE DMV
Quand vous regroupez peinture, cloisons sèches et nettoyage chez un seul entrepreneur qui pilote le calendrier, les coûts baissent et les délais raccourcissent nettement. Prix typiques d'une remise en état tout compris chez 5 Star Pros sur le marché de DC, du Maryland et de la Virginie :
| Taille du Logement | Coût Typique de Remise en État |
|---|---|
| 1 chambre / Studio | $800 – $1,500 |
| 2 chambres | $1,200 – $2,500 |
| 3 chambres | $1,800 – $3,500 |
Ces fourchettes comprennent la peinture, les réparations de cloisons sèches, la reprise des calfeutrages et un nettoyage standard. Les chantiers avec remplacement de moquette, réparation de dégradations importantes, ou reprise complète des joints et du coulis d'une salle de bain s'ajustent à partir de là. Nous fournissons des devis ventilés pour que vous sachiez exactement ce qui est compris avant de programmer.
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Nous travaillons avec des gestionnaires immobiliers et des bailleurs partout à DC, au Maryland et en Virginie. Délais courts, devis ventilés, un seul appel pour tout coordonner.
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